创新：

　　农房财产权抵押试水

　　原定于2017年底完成的农村“两权”抵押贷款试点经批准也正在延期，入夏以来，各地不断传来试点的最新进展。来自中国人民银行成都分行的统计数据显示，从2016年1月到2018年6月末，成都农民住房财产权抵押贷款累计发放115笔，金额3.26亿元。今年6月底，浙江省德清县举行首批宅基地“三权分置”签约发证现场会，这是全国农村土地制度改革试点地区颁发的第一批宅基地“三权分置”证书。

　　浙江义乌是全国闻名的小商品之都，被确定为全国农村土地制度改革试点城市，承担宅基地制度改革试点任务。在义乌的农村，有大量的淘宝店、批发商需要租住宅基地、民房用于日常运营。如今，农村宅基地和农房纳入不动产统一登记，拿到不动产证后，农房就能办抵押了。义乌市相关负责人介绍，截至2017年底，已颁发农房不动产证2万多本。农民经商办企业用钱，可以不用找人担保，只要凭自己的不动产权证就可以到银行办理。目前，义乌全市24家金融机构均可开展此项业务。

　　长期以来，根据物权法、担保法规定，宅基地使用权不得抵押。2015年，经全国人大授权在试点县调整相关法律条款，全国59个试点县（市、区）被纳入“农民住房财产权（含宅基地使用权）抵押贷款试点”，这意味着试点地区暂时放开对宅基地使用权不得抵押的限制。中国人民银行有关负责人介绍，农村“两权”抵押试点开展以来，90%以上的试点县（市、区）建立了农村产权交易中心或土地流转中心，1180家金融机构建立住房财产权抵押贷款管理制度并落地试点业务，对不良贷款容忍度等方面也作了特殊安排。一些重点、难点问题开始破题。

　　记者了解到，试点中，一些地方引入了第三方评估机构等丰富抵押物价值评估方式，采取农村承包土地的经营权抵押物“预处置”模式，提前找好抵押物处置接受方，并通过与土地流转经营公司、农业龙头企业、担保公司合作等创新转让模式。试点的两年多时间里，各地还设立了风险补偿基金，探索引入农业保险和小额贷款保证保险等降低金融机构风险。而且，通过培育发展农村产权交易市场，一批家庭农场、农民合作社通过“两权”抵押贷款扩大了生产规模，并通过吸纳农民就业和股份分红等形式带动农民增收。

　　底线：

　　宅基地权益属于农民

　　当前，各类主体返乡下乡创业创新面临“用地难”。以乡村旅游为例，如果没有土地指标，没有可利用的农房，就没有空间发展。大兴区是距离北京市区最近的郊区，成为当前农村土地制度改革多项试点交汇点：是农村“两权”抵押贷款试点，也是“三块地”改革试点，还是农地入市建租赁房的试点。在大兴，当地村民建造房屋，城里人租下来，专门经营农家乐、发展乡村旅游。适度放活宅基地使用权，让城市人参与到对宅基地的利用中，为乡村振兴的实现打开了新空间。

　　今年7月，山东省印发了《关于开展农村宅基地“三权分置”试点促进乡村振兴的实施意见》，根据东中西部、远近郊区和山地平原特点，兼顾不同发展阶段和模式，每个设区市确定1个试点县。按照房地一体的原则，合理确定宅基地和农民房屋通过转让、互换、赠予、继承、出租、入股等方式流转的适用范围，设定流转期限、途径和用途。山东本着“对非法占用的行政强制退出、合法闲置的经济杠杆调节、自愿退出的合理补偿激励”的原则，探索有偿转让、有偿调剂、有偿收回等方式，引导农村宅基地以多种形式规范有序退出。

　　“保障宅基地农户资格权，关键是处理好居住权与财产权的关系。”自然资源部调控和监测司巡视员董祚继说，居住权是农户作为集体经济组织成员的基本权利，不论宅基地如何流转，都不能改变农民家庭作为集体经济组织成员的居住权。农户有权自愿有偿退出宅基地，但资格权的退出应以农民在城市里稳定就业和稳定居住为前提。可建立资格权退出的反悔机制，允许进城务工农民基于身份，重新从集体经济中取得使用权，但原退出所获补偿应退还集体。

　　中央农办副主任韩俊告诉记者，宅基地的“三权分置”不同于承包地“三权分置”。对承包地“三权分置”，政策是鼓励适度集中的，而对宅基地就不存在鼓励集中到少数人手里的问题。适度放活宅基地使用权，不是让城里人到农村买房置业，而是吸引资金、技术、人才等城市要素流向农村，使闲置农房成为乡村振兴的产业载体、农民增收的鲜活资源。改革的目的是进一步盘活宅基地，发展农村新产业新业态，拓宽农民增收渠道，出发点是让农民更多分享产业链和土地增值收益。