东山别院

　　老建筑翻新时曾遇到一些波折

　　位于东华东路瓦窖后横街12号的“东山别院”是新河浦一带最早开设的民宿之一，这是一栋民国时期的三层别墅洋房，原来是台山华侨叶氏家族聚居的老宅。别院负责人颜晓明介绍：“2015年我们将房子租下来，原来是想给自己的文化传播公司找一个办公的地方，兼做朋友聚会场所，剩余的几个房间时常用来免费招待朋友，后来发到朋友圈上很受欢迎，进而萌生了做民宿的想法。”

　　“当时房子的质量很差，除了地板我们差不多都换了，是整栋楼的翻新，内部上了钢架结构对老房子进行加固，装修的投入就在200万元左右，房子的租金每月还需要数万元。”而装修也并不一帆风顺，刚动工一两个星期就被城管叫停，被要求去文管大队和规划局等部门进行报备申请。原来，这栋房子虽然不是挂牌的历史建筑，但因为处于历史文化街区范围内，也需要参照历史建筑进行管理。

　　颜晓明说：“对于历史老建筑的翻新，我们一开始也不知道需要有哪些手续要办，等办齐所有手续就花了2个月时间，整个装修拖了七八个月。”

　　现在走进东山别院能感受到浓厚的岭南特色，铁窗花、留声机、古瓷器、花地砖等东山风格应有尽有，而颇具西关特色的木趟栊、满洲窗也恰到好处地作为点缀。颜晓明说，别院的设计理念实际上是东山和西关特色的结合。

　　东山一带洋房、别墅数量众多，保存较为完好，具备较好的活化利用基础。据不完全统计，当前东山一带的民宿数量在十几家左右，独栋民宿有两到三家。

　　鼓励更多资本参与老建筑活化

　　记者走访了东山口多家民宿，不少民宿经营者认为民宿业在广州目前仍处于一种“灰色地带”。一方面，众多的老建筑多为住宅性质，在申请工商执照时就遇到了实际使用与房屋性质不符合的问题，只能以公司或者酒店代管的形式出现；另外一方面，民宿的身份不清，公安部门多将其界定为旅业来监管，流动人口的监管和消防方面也是一个硬伤。别院负责人颜晓明表示，民宿经营者其实非常愿意配合有关部门的要求，合法地进行运营。只有合法化了，民宿经营者才敢投入经营；只有政策法规明晰了，才会有更多的民间资本介入到传统老建筑的维修和盘活中来。

　　业内人士认为，民宿是一个新兴的产业，民宿业态的存在和发展中存在的问题，是不可回避的。由于历史老建筑牵涉文物、规划、公安和城管等多个部门。在政策不明晰的情况下，是否可以考虑成立一个老建筑活化利用的、跨部门的联合工作小组，鼓励更多的个人、民间资本参与到老建筑的活化利用。

　　“民间人士需要引导、鼓励、帮扶，不能在改造和利用中设立太多的条条框框，我们现在做民宿有点鸡肋之感，想拓展又基于政策法规上的不明朗、资金量的不足而裹足不前。”颜晓明同时认为，东山和西关本身就是广州文化旅游的名片，应该创造条件让更多的游客能住进老城区、体味原汁原味的岭南文化。

　　专家

　　说法 广州民宿处于发展初期

　　相对于浙江、北京等地民宿业的蓬勃发展，广州的民宿仍处于发展初期和探索阶段。

　　广州市旅游局2017年8月给对市政协提案的答复中称：目前广州民宿主要来自乡村，以村民自有住房开展住宿接待，城区内也有少数利用老建筑改造而成的民宿对外接待。

　　对此，中山大学旅游学院原常务副院长彭青在接受记者采访时表示，广州城市中的历史建筑改建民宿比浙江、北京等地相对滞后，这是广州自身市场特点发展所形成的结果。首先，广州整个住宿业都很发达，呈现的是一种供大于求的态势，在这样的情况下，民宿自然只是众多选择的一种。其次，广州的这些历史建筑大多集中在老城区，老房子本身年代久远，周边环境一般，房屋形态也一般，可供民宿改造、成为精品民宿的老房子并不多。

　　彭青认为：“广州旅游市场以商务客为主，商务客住宿消费以商务酒店为主，对于民宿需求热度相对不高。从供与求两个视角分析，广州城区古旧建筑物改造民宿的投资收益优势并不明显，这也是在广州城区投资民宿热情不高的主要原因。当然在资源有优势的地段，投资民宿热情依然较高，而且从目前经营看，也经营较好。这种现象也可证明，广州人投资方面的谨慎度，不盲目跟风。”

　　针对目前民宿发展过程中遇到的一些问题，彭青认为，对于民宿开发者而言，“应该总结过往民宿开发成功与失败的经验，关注‘基本住宿功能加情怀’，为顾客提供的住宿功能不能丢，这是民宿的基础，不能为了情怀忽视最基本的需求。同时，广府文化特色的传承、产品本身特点，对细分市场的需求的精准定位以及主人文化都是民宿的魂，必须强化。前期科学投资，有效控制成本，后期良好的经营管理，都是民宿开发与经营的基本功。”

　　部门回应 民宿经营将有章可循

　　民宿业要得到长足发展，首先就要有完善的管理制度。浙江省就由农村办牵头，多部门参与制定《浙江省民宿管理办法》，由省公安厅制定的《浙江省民宿（农家乐）治安消防管理暂行规定》，让民宿的经营者有章可循，有法可依。

　　广州作为有着2000多年历史的文化名城，老城区里仍保留着众多可以进行多方面活化利用的历史建筑及其他老房子。今年广州也被列为全国首批历史建筑保护利用试点城市之一，也出台了《广州市历史建筑保护利用试点工作方案》，其中提出“鼓励历史建筑变身民宿、咖啡馆等，研究资金补贴和奖励的相关措施。”

　　对于历史建筑“住改商”问题，记者了解到 ，在已出台《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》中，明确了属于住宅的住所、经营场所，其申请人从事相关无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部门出具的场地使用证明用于办理工商登记。另外，根据《广州市人民政府办公厅关于优化市场准入环境的若干意见》，对申请人申报商事主体住所（经营场所）登记时，除涉及负面清单有关情形外，实行自主申报承诺制，进一步优化了注册审批流程。市国土规划委有关负责人表示，历史建筑改变使用用途进行工商登记已有政策支持，国土规划部门正结合历史建筑保护利用试点工作的推进，会同市工商局继续研究优化措施。

　　广州市旅游局也表示，正在根据民宿发展情况，研究和制订民宿建设和服务规范指引，拟参与制订《民宿客栈服务规范》和《民宿客栈安全管理规范》联盟标准。在治安管理、消防安全、食品卫生、环境保护、服务质量和制度建设等方面加强监管规范民宿经营行为，提高民宿管理和服务质量。

　　此外，考虑到民宿业的发展还涉及国规、住建、文化、公安、消防、农业、食药监等部门职能，计划下一步通过加强与规划、国土、文化、公安、农业、食药监等部门协调沟通，形成共识，待条件成熟时，再适时修订《广州市旅游条例》，将民宿业等新业态纳入管理范围。